上周五,龙岗区政府多功能厅内宾朋满座,坂田街道办与佳兆业集团、长江(中国投资)企业有限公司分别签署了华为科技城城市更新项目合作框架协议。佳兆业集团公司董事局主席郭英成表示,两大开发集团公司一定不辱使命,完成好坂田片区的“造城计划”。

据了解,目前华为科技城正处于规划编制阶段,5月1日前将出最后的研究成果,而年内将有若干启动点率先启动,而华为周边核心区的更新改造原则上3年内完成———如此紧锣密鼓的旧改进程能否一改以往数年停滞不前的旧改局面,成为龙岗城市更新的突破口,引人关注。

■项目更新改造目标

打造以华为基地等高新科技企业为核心,集高标准的高新产业研发办公设施、星级酒店、配套商业休闲设施、文体活动设施、金融服务设施、医疗卫生设施、配套教育设施以及配套住宅与公寓于一体的华为科技城。

■华为科技城规划结构

华为科技城大致分为4个主要片区,规划以坂田老墟镇地区、岗头与雪象社区结合部为城市功能服务核心区,打造两个公共中心,并以五和大道、坂雪岗大道、环城东路—雪观路为纵轴,以布澜一级路、贝尔路—吉华路、布龙路为横轴串联4个主要片区,并与周边地区密切联系。

1.西部高新技术产业区

西部高新技术产业区以现状华为坂田基地为主,向西与龙华高新技术产业区、向北与观澜高新技术产业衔接。规划对华为公司周边的旧村、旧工业区先行更新,在片区内竖立城市更新的样板,彻底改善华为公司周边地区的城市形象、提升环境品质,结合岗头河的改造提供公共开敞的休闲空间,整合一定的土地为高新技术企业提供配套。

2.东部高新技术产业区

东部高新技术产业区位于坂田、雪象社区,包括航嘉工业区、牛牯岭工业区、吉通工业区,目前高新技术企业较少,规划将对产业进行升级改造,大力发展高新技术产业。

3.城市功能服务区

城市功能服务区位于片区中部,以布龙路、坂雪岗大道以及轨道交通5号线、16号线为依托,对现状四类居住、工业用地进行全面改造,完善城市公共服务设施和市政基础设施,提供高档酒店、写字楼、大型商业、文化娱乐设施及高档公寓。

4.自然生态休闲区

自然生态休闲区位于片区东北侧,现状以林地为主,属于基本生态控制区。规划对生态用地进行合理利用,建设郊野公园,为华为科技城提供一个绿色休闲的后花园和巨大的氧吧。

年内全面推动一两个项目建设

此次与坂田街道办签署合作框架协议的两家公司———佳兆业集团与长江(中国投资)企业有限公司均有港资背景,总部位于深圳的佳兆业集团于去年12月正式登陆港交所,而长江(中国投资)企业有限公司系李嘉诚家族所属长江实业(集团)有限公司旗下全资附属公司。

郭英成表示,佳兆业集团公司曾在深圳关内外开发建设了桂芳园等楼盘项目,并盘活了七八个烂尾楼盘,在城市更新和旧改方面拥有丰富的经验,而之所以选择长江实业旗下公司,是因为双方是合作多年的事业伙伴,由此他对佳兆业联合长江公司合作实施的华为片区旧城改造充满信心。

而在此次签约仪式的5天前,佳兆业发布新闻,表示已与长江公司签订了合作协议,将成立合营公司共同发展龙岗区坂田街道的市区重建项目,并共同负责规划、发展、兴建、销售及管理项目,预计合作双方将平等摊分项目溢利。

郭英成表示,合作方作为拆迁补偿的主体单位,一定会履行好企业的社会责任,做好被拆迁居民的拆迁补偿工作。同时,年内佳兆业将完善整体和专项规划,并全面推动一两个项目建设。

合作框架协议书内容显示,此此项目更新改造的目标为:打造以华为基地等高新科技企业为核心,集高标准的高新产业研发办公设施、星级酒店、配套商业休闲设施、文体活动设施、金融服务设施、医疗卫生设施、配套教育设施以及配套住宅与公寓于一体的华为科技城。

拆迁补偿单位也将全力开展该项目的整体拆迁、补偿安置、开发建设等相关前期工作,并提供必要的资金保障,将引入先进的规划设计理念,以一流的城市建设标准,高标准、商档次、高质量开展相关工作,并将按华为科技城城市更新专项规划及相关要求和标准实施市政设施、公共设施建设。

为华为科技城大开绿灯

深圳市规划国土委龙岗管理局相关负责人称,整个坂田片区包括华为所在的坂雪岗地区,早已纳入城市更新范畴,而辖区范围共划分了13个城市更新单元,其中7个单元早在四五年前便通过旧改申报,纳入旧改计划,且相关拆迁补偿单位早已着手委托相关单位,进行专项规划的设计和审批工作。

但目前由于华为科技城的相关工作,这7个旧改单元的专项规划,无论是设计,还是审批无一例外都停滞下来,静等今年5月1日前华为科技城规划研究成果的正式出台。同时,另外6个已然进入报批程序的城市更新单元的相关工作被紧急叫停。

该负责人告诉记者,目前华为科技城的规划研究已经上升至深圳市规划国土委与龙岗区委、区政府共同牵头负责的工作,这表现出整个深圳市最高决策层对于华为及其相关项目的高度重视。

“如果有必要的话,现在所有的专项规划都有可能由市规划国土委来亲自审视并设计,所有的开发商必须严格按照相关专项规划来实施建设。”龙岗区城改办主任刘东松表示,所有的专项规划都是依照各自服务功能来制订的,开发商一旦介入便很难更改。而此前,城改办手里管理的近70个城市更新项目,其专项规划都由开发商自行出资寻找设计单位进行方案设计。

“就连坂田片区正在处于编制期的一项法定图则,也被紧急叫停。”刘东松表示,叫停是为了等待华为科技城的研究成果出台,以便参照研究成果进行修改。

他同时透露,就算目前坂田片区已通过审批的三张法定图则,也有可能由于华为科技城相关研究成果的出台,面临修改和突破,这在深圳规划和建设史上,属于十分鲜见的行动。

这表明,在华为科技城的城市更新工作中,龙岗区政府将以更主动、更迅速的姿态涉足相关工作,区委、区政府甚至在工作调研会议中要求相关部门在1个月内,将坂田辖区相关地块十几平方公里内的土地及房屋建筑权属信息,调查并统计清楚。

成立“城投公司”搭建融资平台

华为科技城概念的提出最早是在去年11月,最初的提法是“华为新城”,范围为周边的5平方公里。当时龙岗区委书记蒋尊玉在调研坂田周边环境时,表示华为周边内外环境和城市规划差别太大,龙岗将尽快启动对华为周边5平方公里范围的整体旧改计划,打造“华为新城”,缩小与关内外差距。

“华为新城”一提出,并引起了媒体和市民的广泛关注。进入2010年后,“华为新城”概念演变成“华为科技城”,范围也扩大到周边的22平方公里区域:在今年1月20日落幕的龙岗区委全会上,区委书记蒋尊玉、区长张备要求抓紧推动“华为科技城”规划建设方案,对华为周边区域进行高标准规划改造,打造以华为基地为核心区,产业风貌突出、功能配套齐全、人居环境优越的“华为科技城”。

今年春节前后,有媒体报道称,华为科技城的建设将由星河、保利、佳兆业、香港新鸿基等知名开发商投资改造,其中星河集团的改造面积为62万平方米,首期投资逾130亿元,包括建设1家四星级酒店,并将这一区域打造成创业板企业公司总部所在地；佳兆业进行的近40万平方米的旧改项目,则以商住、贸易为主,其中还将建设四星级、五星级酒店各1家；香港新鸿基集团将把岗头30万平方米的旧改片区,打造成又一座天安数码新城,其中将建设1家四星级酒店。届时,华为科技城将拥有四星级以上酒店5家左右,以及一批大型商业综合体项目。

据了解,华为片区将建成以高新技术产业为主导功能的城市复合型片区,华为科技城将大致分为4个主要片区(西部高新技术产业区、东部高新技术产业区、城市功能服务区和自然生态休闲区)。目前,龙岗已经委托清华研究院等3家规划单位做项目规划,并已经对这一项目作出了初步的规划方案,并就方案进行了几轮研讨,拿出规划研究成果的最后时间节点定在今年的5月1日。龙岗还将成立由蒋尊玉、张备挂帅的华为科技城领导小组,并成立“城投公司”搭建融资平台,牵头推进这一项目的实施。年内将启动岗头等若干片区的旧改,华为周边核心区的更新改造原则上3年内完成。

27个项目今年将全部启动

在坂雪岗华为工业园内,几乎所有的“华为人”都有这样的感觉:“一个后现代化的高科技产业园区被一些近代农村工业化房屋层层围住”。

华为周边脏、乱、差问题已经存在多年。从2005年开始就不断有市领导到此调研,并提出各种解决方案,如加强治安管理、打通断头路等。但截至目前,问题没有得到根本解决。

“建设华为科技城非常有必要,因为坂田的城市更新一直比较慢,无论是华为周边的环境、配套,还是道路交通,都有很多缺陷,制约了该片区的发展。”一名业内人士表示,现在龙岗的硬件设施不但不能跟特区内比,跟宝安比都有差距。“龙岗有800多平方公里土地,不能一下子全部更新,所以集中力量先改造一两个片区,作为样板很重要。”

根据最新的规划研究成果显示,华为科技城的范围是梅观高速、布龙路、机荷高速和清平高速围合的区域,面积约22平方公里。目前,该片区已汇聚了华为、新天下、康冠、元征等十多家国内外知名企业,高新技术产业就业人口约8万人。但商业现状以各类零售为主,缺少商业性办公、旅馆等为高新技术企业配套的业态,医疗卫生配套较差,没有公立医院,教育和文体设施严重不足。

选择华为科技城作为突破口显然有利于调动资源推动旧改。蒋尊玉在与开发单位洽谈时表示,市委、市政府高度重视华为科技城项目建设,华为对龙岗、深圳乃至全国贡献巨大。以华为为中心打造22平方公里的华为科技城,为坂田华为这样的国际著名企业造一座新城,是华为片区高科技企业和周边社区经济发展的需要,是市民关心、网民关注、媒体聚焦的重大城市更新项目。

华为科技城规划建设紧锣密鼓进行的同时,龙岗的27个城市更新项目今年将全部启动,明年上半年全面开工。龙岗相关负责人表示,对长期“休眠”的闲置土地,项目单位逾期不开发以及未按时足额转入拆迁共管资金的,终止街道、原村股份公司已签订的项目改造协议,一律收回闲置土地,取消其开发资格。

龙岗政府的这些措施给难以推动的城市更新项目,套上一个限时解决的紧箍咒。

华为科技城将建成啥样?

目前,一些国家为了抢占发展先机,把科技创新确立为国家战略,高度重视建设和发展科技城,创造了一些成功的典范。如美国的“硅谷”、英国的剑桥科学城、日本的筑波科学城以及九州“硅岛”、印度班加罗尔国际科技园等。

近年来,国内的一些城市,广州、合肥等纷纷在国家高新区内建设科技城,并作为抢占新一轮竞争制高点的重要抓手。如广州大手笔投入110亿元建成了37平方公里的广州科技城；无锡全力建设22平方公里的太湖国际科技园,提出“聚集太科园,建设科技城”；合肥以国家科技创新城市试点为契机,投资30亿元建设30平方公里的合肥科学城；苏州正在建设25平方公里的苏州科技城。

到华为科技城建成时,将会是怎样的一座“科技城”呢?

业内人士表示,值得注意的是,从“华为新城”到“华为科技城”的提法变化,反映的是龙岗重视华为片区城市更新的产业导向。龙岗区城改办主任刘东松曾表示,对于该片区的发展主要有3个方面的考虑:一是产业发展空间需求；二是22平方公里居民生活生产的需求；三是提升城区品质的需求。

“打造以华为基地为核心区,产业风貌突出、功能配套齐全、人居环境优越的科技城区,已经成为共识。”龙岗区相关人士如此表示。

也有业内人士表示,华为科技城的参照物应是日本的丰田市,“华为的发展以及其对上下游企业具备的强大榕树效应,与丰田对日本举母市的价值是一致的。”

据了解,1938年丰田制造基地和总部落户日本中部爱知县的一处小镇,1959年这个小镇更名为丰田市。如今的丰田市约30平方公里,人口约38万,成为世界知名的汽车城。在丰田市,家家门口停靠的都是丰田汽车；只有丰田员工才可以在该城买房。丰田已经与这个片区、这个城市融合成一体。

也有人对华为科技城的产业前景不是特别看好,“华为科技城会不会论为‘华为+商住’?这取决于华为对产业链的拉动,但是对于城市更新而言,建设商住设施要容易些,而要培育产业则要困难得多。”